Oferta habitacional

ARTIGO: Oferta habitacional
Fonte: Jornal Correio Brasiliense (DF), em 05/03/2007

Autores: Paulo Ávila (Professor de Arquitetura e Urbanismo do Iesplan) e Daniel da Mat (Pesquisador do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada- Ipea)

Um dos principais problemas das cidades brasileiras é o fato de milhões de pessoas viverem em condições precárias de moradia, em assentamentos produzidos informalmente. A essas áreas estão associados problemas como criminalidade, doenças e degradação ambiental, que atingem com maior intensidade as populações mais pobres. No atual contexto brasileiro, até que ponto o desenvolvimento econômico pode alterar esse cenário, elevando a oferta de moradias formais para segmentos de baixa renda e reduzindo o processo de favelização do país?

De modo geral, os investimentos do setor privado se dão a partir das expectativas de custo e de retorno dos empreendimentos. A de retorno depende da demanda de mercado e da infra-estrutura disponível, entre outros fatores; as de custo, de fatores como tributos, preço de insumos de produção, valor do capital em relação à taxa de juros e o ambiente regulatório que impacta a segurança do empreendimento. Caso a expectativa de retorno supere a de custo, o empreendedor efetua o investimento.

Medidas de políticas econômicas lançadas nos últimos anos pelo governo visando ao desenvolvimento econômico, algumas incluídas no Plano de Aceleração do Crescimento (PAC), afetam a decisão de investimento das firmas que atuam no mercado habitacional. Pelo lado da expectativa de retorno dos investimentos, é provável que haja elevação da demanda por habitações graças ao aumento do crédito habitacional e do potencial crescimento econômico. Além disso, os investimentos no setor de saneamento básico poderão abrir novas frentes de atuação do mercado imobiliário formal.

A expectativa de custos, por sua vez, será reduzida tanto pela desoneração fiscal de materiais de construção quanto pela redução na taxa de juros básica da economia. A primeira, já em curso, produz efeito ambíguo no mercado habitacional. Se, por um lado, pode incentivar os investimentos do setor imobiliário privado, por outro pode aquecer o mercado imobiliário informal ao incentivar famílias de baixa renda a partir para a autoconstrução, que está na gênese de formação das favelas e assentamentos informais. Um fator que reforça essa análise é que grande parte da população pobre está no mercado de trabalho informal, portanto, sem acesso aos financiamentos para aquisição de moradias formais.

O mercado imobiliário está aquecido como demonstra o crescimento do PIB da construção nos últimos anos. No entanto, o incremento se dá nos segmentos de padrão mais elevado, que é majoritariamente formal. De modo geral, as evidências mostram que a redução de custos nos materiais de construção não é suficiente para incentivar por completo a formalização da moradia de baixa renda.

Outro aspecto que merece menção é a forte regulação urbana.

Legislações muito restritivas e complexas não dão margem à formatação de produtos adequados às condições da população de baixa renda e processos excessivamente burocratizados de licenciamento ambiental, aprovação e registro de parcelamentos urbanos impactam negativamente a expectativa de retorno, visto que aumentam as incertezas e afetam o custo do capital imobilizado nos empreendimentos. Esse aspecto é crítico em empreendimentos populares, em que as margens de retorno são muito reduzidas devido ao próprio perfil da demanda de baixa renda.

Embora o aperfeiçoamento do ambiente regulatório seja fator que pode melhorar a viabilidade da produção de imóveis para baixa renda, por si só não é suficiente para ampliar a oferta formal de imóveis no segmento. A ação do poder público local no controle da ocupação irregular e ilegal de terras também é essencial para a redução da expectativa de retorno dos empreendimentos informais.

Pesquisadores do Ipea e do Banco Mundial demonstraram que o crescimento econômico tem o efeito de reduzir o estoque de favelas, via aumento da renda. Contudo, para os segmentos de baixa renda, o fato ocorrerá se houver ampliação da oferta, no sentido de equilibrar o aumento da demanda. Medidas específicas para elevar a oferta habitacional formal nesses segmentos, portanto, também são necessárias para reverter o quadro de favelização no Brasil. Se isso não ocorrer, a saída para as camadas mais pobres ainda será o mercado informal. Ademais, para que o crescimento econômico implique de fato elevação da renda, é essencial que as condições de acesso ao mercado formal de trabalho também sejam melhoradas.





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