Plano Diretor de Santo André ( propostas)

PLANO DIRETOR DE SANTO ANDRÉ

DIAGNÓSTICO, OBJETIVOS, DIRETRIZES E PROPOSTAS RELATIVAS À
HABITAÇÃO


1. DIAGNÓSTICO

 O acesso à terra e à moradia está dificultado a parcelas cada vez maiores da população (motivos: empobrecimento, desemprego, redução do salário e da renda, crescente aumento dos preços dos imóveis, construídos ou não);
 Os programas de financiamento oficiais, apesar de terem recentemente se diversificado e alguns até mesmo terem incorporado o conceito de subsídio, ainda não conseguem abarcar as parcelas da população de menor renda em quantidade substancial;
 O mercado imobiliário está voltado preferencialmente para os setores de mais alta renda;
 Aumento do preço dos imóveis e da pouca terra disponível em bairros até então pouco atrativos ao mercado imobiliário;
 Ausência de uma maior regulação do mercado imobiliário, que detenha ou minimize o processo de supervalorização da terra e dos imóveis;
 Inexistência de instrumentos de captação da valorização imobiliária pelo Poder Público, que poderiam inclusive ser revertidos para a implementação da política habitacional;
 Continuidade do processo de “periferização” da população de menor renda, cujo deslocamento na cidade continua se dando das áreas mais centrais e melhor dotadas de infra-estrutura, para as "franjas" da área urbanizada, para as favelas e assentamentos irregulares, para as áreas de mananciais, ou seja, justamente para aquelas áreas no geral pior dotadas de infra-estrutura e ambientalmente sensíveis;
 Tal processo traz como decorrências custos crescentes em termos de infra-estrutura, em recuperação de áreas degradadas, em investimentos em transportes, bem como tempo maior gasto nos deslocamentos entre o local de moradia e os locais de trabalho e de usufruto dos espaços e serviços públicos;
 Decréscimo da população em vários dos bairros mais centrais, ocasionando o fenômeno da existência de um grande número de imóveis construídos vazios;
 Muitas áreas periféricas, com pouca possibilidade de aproveitamento, com problemas de natureza ambiental, e que não interessam ao mercado imobiliário, tem sua ocupação incentivada pelos próprios proprietários, única forma de viabilizar sua comercialização;
 As Associações e Cooperativas de Produção de Moradias constituíram-se como alternativa de produção habitacional, na tentativa de cobrir uma lacuna na oferta de imóveis;
 Tais Associações e Cooperativas esbarram, no entanto, na dificuldade de aquisição de terras viáveis para a ocupação habitacional, na ausência ou insuficiência de assessoria técnica, nas dificuldades de aprovação e no trâmite de seus projetos, e no aporte ainda insuficiente de recursos públicos para seus investimentos, enquanto parceiros na produção de moradia de interesse social;
 Existe um enorme contingente de famílias moradoras em áreas de favelas e loteamentos irregulares que situam-se em áreas de risco, não urbanizáveis e não regularizáveis, que precisam ser removidas para outras áreas. Tal necessidade é ainda reforçada, em muitos casos, por obrigações impostas pelo Ministério Público;
 Na maioria das favelas, existe a necessidade de desadensamento das áreas urbanizáveis e regularizáveis, implicando também na necessidade de remoção de famílias para outras áreas;
 Em resumo, o número de famílias que precisarão ser removidas, seja de áreas de risco, seja de favelas para seu desadensamento, é muito grande, e hoje o município não dispõe de terras disponíveis na quantidade necessária para a implantação de empreendimentos habitacionais que respondam à essa demanda (sem contar ainda a demanda expressa pelas Associações e Cooperativas e a demanda não organizada, de novas famílias que se formam, de moradores em aluguel etc);
 Apesar dos avanços, ainda não há a efetiva integração dos núcleos urbanizados e/ou regularizados às políticas de controle e manutenção urbanos;
 Existe um expressivo estoque de terras e imóveis vazios ou subutilizados ao longo da linha férrea e da Avenida dos Estados (Eixo Tamanduatehy);
 Além dessas terras descritas acima, existem em Santo André outras áreas vazias, públicas ou particulares, ainda que em quantidade relativamente pequena, que poderiam ser disponibilizadas para empreendimentos habitacionais;
 Os avanços na política habitacional do município, tais como os programas de urbanização de favelas e sua integração no Programa “Mais Igual”, a regularização fundiária, o apoio às Associações de Moradia, o Programa “Melhor Ainda”, a Lei de Conjuntos Habitacionais de Interesse Social e outros, ainda que ainda não tenham sido suficientes para reverter o processo de segregação sócio-espacial, apontam para esse caminho, necessitando, para a plena consecução de seus objetivos, uma articulação com as políticas urbanas definidas no Plano Diretor.

2. OBJETIVOS:

 Ampliar a oferta de moradias;
 Ampliar as áreas destinadas à habitação de interesse social;
 Conter a retenção especulativa do solo urbano;
 Conter a supervalorização dos imóveis;
 Democratizar o acesso à terra, à moradia e aos serviços públicos de qualidade;
 Reverter o processo de segregação sócio-espacial na cidade, e superar a oposição entre a “cidade legal” e a “cidade ilegal”;
 Propiciar, induzir e promover a recuperação urbanística e a regularização fundiária nas áreas periféricas, favelas e assentamentos irregulares.


3. DIRETRIZES:

3.1 Diretrizes Gerais:
 Compatibilizar a política habitacional e suas estratégias territoriais à política de desenvolvimento urbano;
 Conter o “espraiamento” da ocupação habitacional ao sul da mancha urbana do município e na Área de Proteção aos Mananciais;

3.2 Diretrizes Específicas:
 Estimular a permanência da população atualmente residente nas áreas centrais e melhor urbanizadas;
 Garantir políticas de controle e manutenção urbana aos núcleos urbanizados / regularizados;
 Induzir o uso habitacional de baixa e média renda na área central e no Eixo Tamanduatehy, aproveitando melhor a infra-estrutura e imóveis já existentes, diminuindo os deslocamentos na cidade e ajudando na revitalização da área central e da região do eixo Tamanduatehy;
 Recuperar ambientalmente as áreas de risco ocupadas;
 Impedir novas ocupações irregulares nas áreas urbanas e mananciais;
 Inibir o adensamento e a ampliação das favelas urbanizadas ou não.


4. PROPOSTAS:

 Demarcação, no Macrozoneamento do Município, de:
 NOVAS AEIS – Áreas de Especial Interesse Social, para uso habitacional, divididas em:
• AEIS “A”: áreas já ocupadas (favelas ou loteamentos irregulares), demarcando no Plano as já existentes e delimitando as que ainda não o foram;
• AEIS “B”: áreas vazias ou subutilizadas, públicas ou particulares, demarcando no plano as já existentes e demarcando novas áreas com possibilidade de receberem empreendimentos habitacionais (tanto na área do Eixo Tamanduatehy como no restante do município).
Deverão ser revistos alguns dos pressupostos das atuais AEIS “B”, de modo a definir melhor a possibilidade de verticalização e ampliar a possibilidade de outros usos de suporte à ocupação habitacional (comércio e serviços locais, equipamentos públicos etc);
• AEIS “C”: áreas vazias ou subutilizadas, ou com construções vazias ou subutilizadas, a serem demarcadas em áreas na região do Eixo Tamanduatehy, destinadas predominantemente ao uso habitacional de interesse social (definido por faixa de renda e tipologia das unidades habitacionais a serem ofertadas), mas com possibilidade de outros usos (habitação de mercado popular, comércio, serviços, indústrias etc), garantindo-se sempre uma porcentagem significativa da área a ser construída para habitação de interesse social (por ex., 50% da área).
Com as AEIS “C”, pretende-se habilitar o município a produzir e incentivar o surgimento de empreendimentos habitacionais de Interesse Social ou de renda média-baixa com recursos de programas habitacionais hoje existentes (como o PAR, da Caixa Econômica Federal), bem como orientar esses empreendimentos para áreas melhor dotadas de infra-estrutura, próximas aos eixos de transporte coletivo e às ofertas de emprego, diminuindo os deslocamentos no município, e possibilitar a reabilitação da Área Central do Município, a chamada “Orla Ferroviária” e demais vazios urbanos, destacando a intervenção habitacional como indutora do processo (à medida que não permite o “abandono noturno” da região).
Como incentivos aos proprietários, não será aplicada a outorga onerosa (o pagamento à municipalidade para ter o direito de construir acima de um certo índice máximo), incentivando a verticalização com índices maiores em relação ao zoneamento.
Como instrumentos para induzir os proprietários a empreenderem, ou a garantir melhores condições para o Poder Público intervir no processo de produção de moradias, serão aplicados os demais instrumentos: IPTU progressivo no tempo e edificação ou parcelamento compulsórios para imóveis deixados vazios ou subutilizados, consórcio imobiliário (contrato entre particulares ou entre particular e o poder público, mediante a execução de obras em troca da oferta de unidades prontas), direito de preempção (pelo qual o poder público tem preferência na aquisição de qualquer imóvel colocado à venda).
 COMPLEXOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL – Serão demarcadas no Plano englobando áreas caracterizadas por grandes manchas de ocupação irregular, para a elaboração de Planos Setoriais Específicos, além dos demais instrumentos de urbanização e regularização previstos nas AEIS.
 ZONA URBANA DE INVERSÃO SOCIAL – Será demarcada no Plano englobando os bairros da cidade ocupados predominantemente por população de baixa renda, com grande concentração de favelas e assentamentos irregulares, e que caracterizam-se pela maior precariedade de serviços e equipamentos públicos, infra-estrutura básica incompleta, deficiência de equipamentos sociais, culturais, de comércio e de serviços. Alguns trechos dessa Zona encontram-se em meio-ambiente sensível (áreas com alta declividade e instabilidade do solo, antigos aterros sanitários etc.).
Os objetivos a serem alcançados com a demarcação dessa Zona no Plano são:
• Completar e melhorar a infra-estrutura existente;
• Criar novas centralidades e espaços públicos;
• Gerar empregos;
• Implantar novos equipamentos públicos e serviços;
• Criar melhores condições para a recuperação urbanística e fundiária das favelas e assentamentos irregulares;
• Incentivar novos empreendimentos habitacionais de interesse social, voltados prioritariamente a remanejamentos internos de população residente na Zona (moradores em áreas de risco e de proteção ambiental);
• Conter o espraiamento habitacional para as franjas da Zona, em Áreas ambientalmente sensíveis.
Os instrumentos a serem usados nessa Zona são:
• Delimitação das AEIS “A”:
• Delimitação das AEIS “B” (vinculando-as prioritariamente ao remanejamento interno de população residente na Zona);
• Delimitação dos “Complexos Habitacionais de Interesse Social”
• Outorga onerosa mais barata (gratuita no caso de empreendimentos habitacionais de interesse social);
• Aplicação dos recursos auferidos com a venda da outorga onerosa em todo o município para investimentos em equipamentos públicos, urbanização, infra-estrutura e empreendimentos habitacionais na Zona;
• Definição de eixos e pólos de centralidades;
• Direito de Preempção;
• Consórcio Imobiliário;
• Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, seguidos de IPTU progressivo no tempo para imóveis subutilizados, não edificados ou não utilizados;
• Concessão de direito real de uso;
• Concessão de uso especial;
• Usucapião;
• Transferência do direito de construir;
• Direito de superfície;
• Operação Urbana Consorciada.
 Redefinição dos coeficientes de aproveitamento do solo para toda a mancha urbana do município, de forma a frear o processo de supervalorização dos imóveis advindos da acelerada verticalização;
 Estabelecimento da outorga onerosa para quem quiser construir acima dos coeficientes definidos (ou seja, pagamento à municipalidade desse direito de construir a mais), com exceção das AEIS;
 Aplicação dos recursos advindos da outorga onerosa em empreendimentos habitacionais de interesse social (nas AEIS) e em recuperação urbanística, infra-estrutura e implantação de equipamentos públicos na Zona Urbana de Inversão Social;
 Definição dos critérios para a classificação dos imóveis como subutilizados, não edificados ou não utilizados, para efeito da aplicação dos instrumentos de indução do uso desses imóveis;
 Estabelecimento do Direito de Preempção (preferência da Municipalidade na aquisição de imóveis a partir de uma certa área) na Zona Urbana de Inversão Social e no Eixo Tamanduatehy;
 Implantação do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, ou seja, a obrigação do proprietário e dar uso ao seu imóvel, uma vez estabelecida sua classificação como subutilizado, não edificado ou não utilizado, em toda a mancha urbana do município (excetuando a região de mananciais, áreas de proteção ambiental ou outras especiais), aplicável a imóveis a partir de uma certa área, de forma a combater a retenção especulativa dos terrenos;
 Implantação do IPTU progressivo no tempo e a desapropriação-sanção dos imóveis, para as mesmas circunstâncias acima, como último recurso para a utilização dos imóveis, paga com títulos da dívida pública;
 Estabelecimento da possibilidade do Consórcio Imobiliário, permitindo que o Poder Público empreenda em imóveis de particulares, revertendo ao proprietário o valor original do imóvel na forma de unidades imobiliárias (e ao Poder Público o valor das obras na mesma forma);
 Outros instrumentos a serem aplicados: Transferência do Direito de Construir, Estudo de Impacto de Vizinhança, Concessão de Direito Real de Uso, Operação Urbana Consorciada, Direito de Superfície.
 Criação do Observatório Sócio-Urbano Territorial, a fim de permitir o monitoramento permanente dos preços e ofertas de imóveis na cidade;
 Aperfeiçoamento das instâncias e mecanismos de gestão participativa da política urbana e habitacional do município (Conselho de Desenvolvimento Urbano, Conselho e Fundo Municipal de Habitação), para acompanhamento e fiscalização do Plano Diretor.


Santo André, maio de 2003