O boom imobiliário vai chegar à habitação de interesse social?

O boom imobiliário vai chegar à habitação de interesse social?
15/01/2008 Fonte: Agência Estado
Nabil Bonduki


Nabil Bonduki é arquiteto e urbanista, professor da FAU-USP e pesquisador e consultor em políticas urbanas e habitacionais. Atualmente é um dos coordenadores da consultoria para a elaboração do Plano Nacional de Habitação.


O governo Lula, formulando uma nova política habitacional, abriu uma nova era para a construção civil, cumprindo o Projeto Moradia que defendia a potencialidade deste setor como um vetor de desenvolvimento social e crescimento econômico. Desde a crise do inicio dos anos 80, o setor habitacional não recebia prioridade em nível nacional. Subordinada a seis estruturas diferentes do governo federal de 1986 a 2003, a área da habitação não formulou nenhuma política consistente. Com FHC, se mantiveram as fortes restrições, pois se entendia que a dinamização do mercado imobiliário e da construção civil geraria inflação.

Em 2003, foi criado o Ministério das Cidades e, em 2004, foi instalado o Conselho Nacional das Cidades, instância de controle social e participação social, que debateu e aprovou a nova política habitacional e a criação do Sistema Nacional de Habitação. Em seguida, alterações relevantes no financiamento e subsídio habitacional geraram uma forte ampliação de todas as fontes de recursos. A iniciativa não é um mérito apenas do governo, mas de todos os segmentos que lutam pela prioridade das políticas sociais e do crescimento econômico, como os movimentos de moradia e as entidades empresariais e técnicas. Por outro lado, vinculam-se também à melhoria e flexibilização da política macroeconômica.

Medidas para estimular o crédito imobiliário dinamizaram o setor. A Lei Federal 10.391 /2004 deu maior segurança jurídica para o financiamento; resolução de 2005 do Conselho Monetário Nacional obrigou os bancos cumprirem a exigência legal de investir em habitação os recursos da poupança; como conseqüência destas medidas, 25 empresas imobiliárias abriram seus capitais na bolsa, captando mais de 20 bilhões de dólares no mercado de capitais. Com as alterações, as aplicações com recursos do SBPE (poupança) passaram de menos de R$ 2 bilhões em 2002 para cerca de R$ 18 bilhões em 2007.

Com crédito mais barato e melhoria do cenário econômico, a classe média está mais segura para assumir um empréstimo. Os estoques estão caindo, mas a grande questão ainda não tem resposta: conseguirá o mercado oferecer um produto habitacional para atender a renda mais baixa, de modo que os recursos públicos possam se concentrar na baixíssima renda? Iniciativas como a criação empresas especializadas no mercado popular são importantes, mas os resultados ainda são tímidos: em 2007, apenas 2% dos lançamentos imobiliários em São Paulo são de unidades de valor abaixo de R$ 60 mil, enquanto 53% estão na faixa superior a 180 mil.

Os recursos públicos, destinados à baixa renda, também estão crescendo desde 2004. O orçamento do FGTS para habitação atingiu R$ 7 bilhões em 2007 e a grande novidade foi a Resolução 460/2005 do FGTS, que ampliou os subsídios, chegando a R$ 1,8 bilhão anuais. Os recursos fiscais cresceram com a implantação, em 2006, do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social - depois de quinze anos de luta do movimento de moradia -, atingindo cerca de R$ 1,3 bilhão por ano. Assim, o subsídio total atingiu R$ 3,1 bilhões em 2007, sem contar as contrapartidas estaduais, permitindo uma significativa ampliação do atendimento na faixa de renda onde se concentra o déficit. No entanto, o modelo atual não é sustentável e nem sempre o subsídio chega nas regiões e segmentos sociais onde ele é mais necessário e eficaz.

Além destes recursos, a habitação e o saneamento foram privilegiados no PAC, focando-se na urbanização de assentamentos precários onde, nos próximos quatro anos, deverão ser investidos cerca de R$ 11 bilhões.

Depois de 25 anos de estagnação, para o próximo período o quadro é promissor, mas uma série de pontos de estrangulamento poderá limitar as fortes expectativas existentes, voltadas para um enfrentamento mais integral do problema habitacional. Se não forem tomadas as medidas necessárias, poderá se perder essa oportunidade de melhorar as cidades.

A produção de mercado é estratégica, mas ela precisa se voltar para os produtos de menor custo para atingir as faixas de renda mais baixa. Estímulos podem ser concedidos neste sentido, mas o fundamental é controlar o preço da terra - o que deveria ter sido previsto nos planos diretores - e melhorar a produtividade da construção civil. Se ocorrer um boom imobiliário sem que haja uma adequada regulação do mercado de terras e sem preparar a cadeia da construção civil para uma produção massiva, o custo da habitação irá se elevar, afetando a possibilidade de ampliação da produção de habitação social.

Já a intervenção em urbanização de assentamentos precários encontrará um limite na baixa capacidade técnica e administrativa das prefeituras, que não tem estrutura para gerenciar o crescimento do investimento gerado pelo PAC. Neste sentido, corre-se o risco de não gastar os recursos alocados ou gastá-los mal.

As perspectivas são excelentes para um enfrentamento em larga escala do problema habitacional, inclusive para a baixa renda. Cabe ao Plano Nacional de Habitação, atualmente em desenvolvimento, estruturar uma estratégia para equacionar o enfrentamento das necessidades habitacionais do País e propor as medidas necessárias, no âmbito do planejamento e regulação urbana, da criação de um novo modelo de subsídios, do fortalecimento da cadeia da construção civil e da capacitação institucional. Se nada ocorrer, o crédito farto gerará um boom imobiliário, mas, novamente, os setores de baixa renda ficarão de fora, reproduzindo-se o tradicional processo de exclusão territorial e o desastre urbano e ambiental que tem sido uma marca do desenvolvimento urbano brasileiro.