Tendências recentes da PNH

"Tendências recentes da PNH e seu impacto nos investimentos habitacionais"

"No marco da nova Política Nacional de Habitação, a partir de 2005 ocorreram alterações relevantes no financiamento habitacional, no que se refere aos subsistemas de habitação de mercado e de interesse social. Neste período ocorreu substancial elevação dos investimentos de todas as fontes, ampliação do subsídio, com foco mais dirigido para a população de baixa renda, destinação crescente de recursos ao poder público e ampla captação de recursos de mercado, o que vem gerando o chamado “boom imobiliário” no país.

As transformações recentes foram respostas do governo federal às reivindicações dos movimentos de moradia, do setor empresarial da construção civil e de todos os segmentos que vinham lutando pela priorização dos investimentos nas políticas sociais. Mas também estão vinculadas à melhoria do cenário macroeconômico e de uma relativa flexibilização da política econômica, que vem gerando uma ainda restrita redução do superávit primário. Por outro lado, as medidas tomadas pelo governo para desonerar a construção civil e estimular o crédito imobiliário estão gerando efeitos extremamente positivos para dinamizar o setor.

A Lei Federal no 10.391, aprovada em 2004, deu maior segurança jurídica para o financiamento e a produção de mercado, enquanto que a retomada do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e a abertura do capital do setor imobiliário significaram um crescimento inusitado do crédito para a produção habitacional. Os resultados positivos do SBPE provêem de resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN), em 2005, obrigando os bancos a cumprirem a lei e investirem 65% dos recursos captados pela poupança em financiamento habitacional. Com a queda da taxa de juros, o crédito ficou mais barato, atendendo a uma clientela com patamares de renda mais baixos.

Por outro lado, desde 2004 vem ocorrendo uma substancial elevação dos recursos destinados à produção habitacional de baixa renda. O orçamento do FGTS cresce constantemente (o orçamento de 2008 prevê 14 bilhões de reais para habitação em todas as suas modalidades), assim como os recursos de origem orçamentária que, com a criação do FNHIS, vêm superando um bilhão de reais no ano.

Mas no que se refere ao Subsistema de Interesse Social, o grande salto ocorreu com a Resolução 460/2005 do Conselho Curador do FGTS, que tornou possível uma significativa aplicação de recursos do fundo em subsídios habitacionais, montante que, em 2006 e 2007 atingiu 1,8 bilhões de reais anuais. Com esses subsídios e outras alterações nos programas existentes foi possível ampliar o atendimento à faixa de renda mais baixa, na qual o déficit se concentra, e, ao mesmo tempo, impulsionar grande parte dos projetos de habitação promovidos pelos estados e municípios, iniciados nos anos recentes.

Finalmente, é necessário citar o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), anunciado em 2007 como um grande programa de desenvolvimento em diferentes áreas (energia, rodovias, portos, saneamento e habitação), capaz de alterar parcialmente a rígida política de contenção de investimentos que vigorou no país desde os anos 80.

Embora boa parte dos seus recursos esteja destinada às obras de infra-estrutura para a produção, os setores de habitação e saneamento foram privilegiados, recebendo montantes de aplicações para a urbanização de assentamentos precários, ação que está necessariamente sob a responsabilidade do poder público. Calcula-se que, nos quatro anos do segundo mandato do governo Lula, deverão ser destinados cerca de 11 bilhões de reais apenas para este programa, que terá grande impacto nas regiões metropolitanas e cidades médias e grandes do país, incluindo Salvador.

Considerando todos estes dados, parece inevitável que ocorra uma significativa alteração do quadro da produção habitacional do país, depois de vinte e cinco anos de estagnação. No entanto, uma série de pontos de estrangulamento poderá limitar as fortes expectativas existentes.

A ampliação da produção de mercado é estratégica, pois se o setor privado não produzir moradias para as faixas de renda média e média baixa, este segmento, que tem mais capacidade de pagamento, acaba por se apropriar das habitações produzidas para a população de baixa renda.

No entanto, se ocorrer um boom imobiliário sem que haja uma adequada regulação do mercado fundiário e sem que a cadeia produtiva da construção civil esteja em condições de fornecer os insumos necessários, existe forte risco de se gerar efeitos negativos, devido a forte elevação dos valores da terra e dos insumos da construção. Estes dois fatores terão como desdobramento uma maior dificuldade de atender aos setores que dependem da produção de habitação social, aspectos que não podem ser minimizados neste Plano Municipal de Habitação.

Por outro lado, a elevação dos recursos da União para financiar programas de urbanização de favelas e assentamentos precários, a serem implementados pelos municípios, poderá encontrar fortes limitações na baixa capacidade administrativa e gerencial dos governos locais, como ocorre no Estado da Bahia. Os municípios, na maior parte dos casos, não têm pessoal qualificado e estrutura institucional para enfrentar um repentino e acelerado processo de crescimento do investimento, correndo-se o risco de não gastar os recursos alocados ou gastá-los mal.

Como se vê, a elaboração do Plano Municipal de Habitação de Salvador ocorre num momento bastante especial, em que novas oportunidades se abrem para alterar um quadro habitacional dramático. Desde o início dos anos 80, nunca as perspectivas foram tão boas para o enfrentamento em larga escala do problema habitacional, inclusive para a população de baixa renda.

Criar as condições necessárias para garantir que Salvador enfrente com sucesso este quadro positivo é o objetivo do plano. Com planejamento habitacional, regulação urbana, fortalecimento da cadeia produtiva da construção civil, capacitação institucional e ampliação da disponibilidade de recursos e do crédito, poderá ser gerado um crescimento sustentável da produção habitacional e da integração urbana dos assentamentos precários, garantindo-se o atendimento aos setores de baixa renda e evitando a reprodução do processo de exclusão territorial que caracteriza as cidades brasileiras."